房价进入“僵持”状态

来源:《长江商报》 | 发布: | 发布时间:2014-03-3,星期一 | 阅读:1,559

杭州、常州有些楼盘打折的消息牵动了脆弱的地地产市场的神经,而“房价崩溃”的说法再度被热炒,这种情绪也传递到股市上面来,地产股累暴跌5%,有些地产商已经跌停。与此同时,中国统计局的数据表明,1月份全国70个大中城市中,新建住房价格有62个处于上涨状态,这一冷一热的背后意味着中国房价进入一个僵持状态,不同地域的房价也将出现比较大的分化,但关于房价暴跌甚至崩溃的言论并不是全国性的现象,因为中国的房地产市场并未真正实现市场化。

当人们看到某些城市房价大幅下跌的时候,也应该看得到小小的让利能够让购房者为之疯狂,比如杭州一些楼盘做出了2000元左右的让利,很多购房者便蜂拥而来,抢购一空,这说明购房者也未必相信房价会崩溃,买涨不买跌是一种普遍的市场情绪,局部降价只会达到促销的结果,如果人们预期房价会普遍下降,没有人会为现在的高房价买单。杭州、常州、包头等城市房价环比下降的原因还在于库存量比较大,开放商为了保证现金流而做出的让步,目的是为了在2014年拍得更多的土地。商品住房成交量遇冷,价格出现松动,但是土地市场却异常火爆,2014年以来地王频出,土地市场是房价的另一项指标,也预示着未来房价下跌的空间有限。未来房价可能呈现出一种僵持中的分化,一线城市房价可能会慢涨,而三四线城市只能降价让利了。

中国的房价在多大程度上是供需来决定的,这也是房价上涨派和暴跌派之间论战的根本所在。如果房屋回归到居住功能,以供需来调节房价的话,房价早已超出了其价值,但是近几年来,中国房价就是在“暴跌论”中不断暴涨,原因何在?房价的市场化程度太低,几乎成为最重要的投资渠道,因此,房价本身就有很多泡沫在里面,问题的关键是这些泡沫通过慢涨来消化还是通过暴跌进行调整呢?从目前中国房价的结构来看,暴跌论可能是过于悲观,或者过于相信市场了,房价中有很大一块是由政府来决定的,尤其是土地出让金。土地财政是房价呈现刚性增长的主要原因,2013年地方债务的数据显示,很多城市的财政实际处于破产状态,而土地作为优质资产是地方政府抱持债务可持续性的关键所在。

除了土地成本之外,商品房建设与出售各个环节中的税费成本也非常之高,甚至有地产商认为房地产并非暴利行业,在地产商与政府共同的作用之下,中国的房价一直处于增长状态,慢涨就是降价的说法也折射出人们对房价的无奈。房价在近几年的暴涨已经让很多人苦不堪言,“房价暴跌”的论调也说出了很多人的心声,但是主要的意愿并不能代替客观的现实,刚需购房的确存在,随着城镇化的进展,越来越多的人在城市中生活,更为重要的是,房子附着了太多的隐性福利在里面。

房价涨跌不仅由供需来决定,而是由很多非市场性的因素在左右。不同地区的房子价格不一样,涨幅也不同,三四线城市房价涨得晚,跌得早,涨得慢,原因何在?因为小城市的吸引力比较小,推动县域城市人口增长的除了城镇人口之外还有农村人口,但以农民收入水平来购买县城的住房,还是显得不太实际。这也是为什么有些县城出现了摊派的现象的原因,县城摊大饼式的盖房根本还是通过房价上涨来分担城镇化的成本。而在一线城市,房价在很大程度上由资本来驱动,北京、上海所拥有的资源是在其他任何城市都无法比拟的,在北京买房的人不仅为了居住,更是为了更好的发展,很多家庭为了在北京买房而卖掉在其他地方的房产,这是资本向中心城市集中的渠道。一线城市呈现出极强的资源集聚现象,房价中很大一部分是由这些隐性资源来推高的。即便同一座城市中,学区房的价格也远高于其他住房,房价的非市场化可见一斑。

信贷环境与房价息息相关,最近一段时间来,有些银行收紧了住房信贷,利率打折几乎消失,放款周期延长,而很多城市的公积金贷款已经停止。虽然抑制了部分需求,但是并不真正会降低房价预期。越是信贷严苛,供需一族的焦虑越强,反倒会支撑房价走高。房价,就是折射中国社会的水滴,涨跌之间牵动着亿万人的心弦。

(原文发表于《长江商报》专栏)



 

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