2014房地产泡沫会爆掉吗

来源:经济学思维 | 发布: | 发布时间:2014-03-3,星期一 | 阅读:1,237

近期,杭州个别楼盘大幅降价,业主大闹售楼处。传兴业银行等银行已全面停止房地产开发贷款,房地产市场似乎山雨欲来风满楼,看空2014年房地产甚至预言2014年房地产泡沫将会爆掉的人士不在少数。

中国房地产的泡沫似乎是秃子头上的虱子——明摆着的事。实际上,如果把房价和收入或者租金对比,中国的房价一直在“泡沫”中运行。十年前,房地产泡沫的论调就存在。这方面的代表人物是谢国忠。2004年10月,时任摩根士丹利亚太区首席经济学家的谢国忠在证券日报发表《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》一文,断言“这个泡沫将在数月内破裂,不会超过一年”。此文开启了其近十年的“唱空中国楼市之旅”。“十年如一日”地坚持认为中国房地产存在“严重泡沫”。现在回过头来看,当时的房价是多么地“白菜”啊!为什么当时觉得贵现在觉得很便宜?因为收入的变化。2013年全国城镇居民的人均可支配收入是2003年的3.18倍。十年前,一套房子也许耗尽当时一个普通家庭20年的收入,不便宜吧?但是以现在的收入衡量,只需要6年了。这样一看,十年前的房价就显得有点“白菜”了。十年前的房价有没有泡沫呢?如果不考虑收入增长,静态看,当然是有很大的泡沫。但是,决定房价的更主要是未来的收入。考虑到未来的收入增长,那么十年前的房价不但没有泡沫,反而是被极度低估了。这与股票的估值是一个道理。一家企业值多少钱,不是看它现在挣多少钱,而是看它未来能挣多少钱。然而衡量企业估值的一个常用指标市盈率恰恰是用市值和过去的盈利能力相比较的,于是对于具有巨大成长空间的股票而言,由于市盈率很高,往往被认为存在泡沫。但是事后看,当时股价是多么的便宜!

因此,房地产是否存在泡沫只能是事后诸葛亮。如果过去十年中国的GDP没有如此快速的增长,老百姓的收入没有如此迅速地提高,那么十年前的房价就是巨大的泡沫。但是,过去十年并非如此,所以我们现在可以断言,当年的房价没有任何泡沫。也就是说对泡沫的判断只能交给时间,让时间来证明当时是否存在泡沫。从这一点看,当前的房价存不存在泡沫?不知道。这要看未来的收入增长。如果未来十年我们能继续经历过去十年那样的高增长,那么毫无疑问当前的房价并没有多少泡沫。否则就是泡沫严重。而未来十年我们会经历怎样的收入增长,没人能够准确预知。但是,显然社会上基本上达成了一个共识,那就是接下来十年中国的经济增长速度必然会放缓,因为我们要经历一个艰难的经济转型和制度变革。笔者也赞同这么一个基本的判断。这意味着,一旦收入增速长期放缓成为现实,那么房价不可能继续过去的辉煌。考虑到房价过去十年的增速已经超过收入的增速,那么当前的房价在“估值”上已经没有多少优势了。是否崩溃不好说,但是上涨速度将大幅放缓是大概率事件。

但是,对于当前的房地产投资而言,未来房价如果不上涨甚至上涨速度稍慢,投资都是失败的。为什么?因为房子的折旧和过低的租金。当前市价300万的房子,年租金普遍不过7万。300万买货币基金(余额宝)年收益都有18万,更不要说收益率更高的其他投资产品了。房价不涨的话,持有300万的房子相当于每年亏损10万以上。再说说折旧,房子折旧是很厉害的。20年前的房子在内部设计和外观布局上远不如现在,居住价值上就打了很大折扣。还有装修,装修的折旧是很快的,而由于人工原材料的上升,装修的成本上升也是很快的。这一块也导致房子的价值耗损很快。从这个角度看,房价不涨很可能就会下跌,难有平稳的中间地带。因为房价平稳就意味着投资亏损,抛盘就会涌现,房价于是下跌。唯一的希望是未来租金能够快速上涨,从而让房地产的租金收入达到合理的水平,以阻止更多的抛盘。

当然,政府是绝对站在房地产这一边的。没有哪个国家的政府是希望房地产崩盘的,而房地产崩盘后第一个站出来救市也一定是政府。因为房地产对经济的影响实在是太大了!前美联储主席格林斯潘在其新著《动荡的世界》中表示,1949年以来,房地产业在每次美国经济走出衰退中都发挥着重要的作用。中国经济对房地产的依赖更甚。更重要的是,房地产一旦熄火,地方政府就会断炊。当前,卖地收入是地方政府最大的单一收入来源。去年,全国地方政府收入的41%来自于卖地。一些经济条件不好的三四线城市,这个比例更高。当前地方政府融资平台高息借了巨额债务,都在指望着卖地还债。一旦房地产崩盘,卖地收入枯竭,那几乎等于要了地方政府的老命。(作者:胡锋)



 

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一条评论 发表在“2014房地产泡沫会爆掉吗”上

  1. 一颗槐花树说道:

    中国的房地产泡沫,是政府与民众博弈的必然结果,不是自然规律,也不是经济发展规律,是即得利益集团与民众对立的产物,是违背民众的意愿并绑架民众锁具。逆民众意愿,伪自然规律,经济发展规律的产物必然灭亡。

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